LEXIQUE VIAGER
Cession d’un bien immobilier dont le vendeur (plein-propriétaire) se réserve le droit d’usage et d’habitation.
Le cédant vend sa propriété tout en continuant de l’occuper gracieusement.
La propriété en VIAGER reste OCCUPEE par l’ancien(ne) propriétaire.
Cette volonté d’occupation du bien cédé entraîne une décote financière. En effet, l’acquéreur ne pourra jouir de son nouveau bien immédiatement. Le montant de la cession est minoré de ce droit d’usage et d’habitation et en respectant un barème et des critères de référence nationale.
Le règlement de cette transaction en VIAGER OCCUPE s’effectue en 2 parties distinctes mais solidaires :
- Le versement d’un capital immédiat au jour de la cession, le BOUQUET
- Le versement d’une somme chaque mois, la RENTE
Nous invitons à regarder les AVANTAGES de VENDRE et d’ACHETER en VIAGER OCCUPE ici sur notre site.
Droit de conservation de la jouissance et de l’occupation du bien cédé par le vendeur et à son profit unique.
Ce droit permet de rester chez soi gracieusement après la cession du bien.
Seul, le vendeur en détermine la durée ; elle peut être à vie, mais aussi limité à un nombre d’années.
Cession d’un bien immobilier par un vendeur (plein-propriétaire) dont l’acquéreur aura immédiatement la libre disposition et jouissance.
La propriété en VIAGER est LIBRE car non-occupée par l’ancien(ne) propriétaire.
Pour autant, ce bien peut être déjà loué. Le nouvel acquéreur bénéficiera immédiatement des loyers perçus. Ce loyer perçu par ce dernier lui permettra de régler la rente sans le moindre effort financier (loyer très souvent supérieur à 100% de la rente due).
Le montant de la cession est égal à la valeur estimée du bien sur le marché immobilier (aucune décote d’occupation appliquée, ici, bien entendu).
Le règlement de cette transaction en VIAGER LIBRE s’effectue en 2 parties distinctes mais solidaires :
- Le versement d’un capital immédiat au jour de la cession, le BOUQUET
- Le versement d’une somme chaque mois, la RENTE
Nous invitons à regarder les AVANTAGES de VENDRE et d’ACHETER en VIAGER LIBRE ici sur notre site.
Cession d’un bien immobilier en NUE-PROPRIETE dont le ou les vendeurs conservent l’occupation et la jouissance.
Elle se matérialise par un démembrement de la pleine propriété d’un appartement ou d’une maison en dissociant la pleine-propriété en 2 :
- La nue-propriété
L’acquéreur devient nu-propriétaire sans en avoir les bénéfices (jouissance, revenus locatifs), ni les charges (taxe foncière, grosse réparations). - L’usufruit
Le vendeur devient usufruitier et garde les « fruits » de la propriété (en général, les loyers) et/ou l’usage, tout en conservant également ses charges et obligations (paiement de la taxe foncière, des grosses réparations).
Il existe plusieurs cas qui imposent une vente en Nue-Propriété.
- 1. Cession d’un bien immobilier dont le vendeur n’est pas seul propriétaire.
La propriété est détenue avec les enfants ou en s.c.i, notamment. Elle est, déjà, séparée – démembrée – en Nue-Propriété et Usufruit.
L’intégralité des nues-propriétaires doivent donner leurs accords à cette cession. Celle-ci peut permettre à l’un d’entre eux (souvent le(s) parent(s) qui l’occupe(nt)) de conserver l’usufruit du bien. Il peut alors se réserver le droit d’usage et d’habitation et prétendre à un règlement de sa part en Bouquet et Rente.
Cette volonté d’occupation du bien cédé entraîne une décote financière. En effet, l’acquéreur ne pourra jouir de son nouveau bien immédiatement. Le montant de la cession est minoré de ce droit d’usage et d’habitation et en respectant un barème et des critères de référence nationale.
- 2. Cession d’un bien immobilier dont le vendeur en perçoit des loyers significatifs.
Le cédant vend sa propriété tout en continuant de l’occuper gracieusement. De plus, le cédant continue de percevoir l’intégralité des loyers de la propriété (ou d’une partie de la propriété).
Cette volonté d’occupation alliée à cette conservation des loyers du bien cédé entraîne une décote financière. En effet, l’acquéreur ne pourra jouir de son nouveau bien immédiatement et n’en percevra aucun revenu locatif immédiat. Le montant de la cession est minoré de ce droit d’usage et d’habitation et de conservation d’usufruit en respectant un barème et des critères de référence nationale.
Le règlement de cette transaction en Nue-Propriété peut également s’effectuer en 2 parties distinctes mais solidaires :
- Le versement d’un capital immédiat au jour de la cession, le BOUQUET
- Le versement d’une somme chaque mois, la RENTE
L’usufruit de la nue-propriété peut être limitée à une période définie dès l’avant-contrat ou compromis de vente. Au terme de cette période, le vendeur transmettra ses droits et revenus locatifs à l’acquéreur.
Nous invitons à regarder les AVANTAGES de VENDRE et d’ACHETER en NUE-PROPRIETE ici sur notre site.
Somme que vous percevez le jour de la vente chez le notaire. Elle est payée comptant en un seul versement.
Le montant est défini préalablement, après étude précise de vos besoins et souhaits, avec votre conseiller Côte Ouest Viager au départ de l’opération. Il est ensuite confirmé et validé par une offre d’acquisition ferme du futur acquéreur.
Il oscille généralement entre 10 et 50% de la cession.
Somme que vous percevez le jour de la vente chez le notaire. Elle est payée comptant en un seul versement.
Le montant est défini préalablement, après étude précise de vos besoins et souhaits, avec votre conseiller Côte Ouest Viager au départ de l’opération. Il est ensuite confirmé et validé par une offre d’acquisition ferme du futur acquéreur.
Il oscille généralement entre 10 et 50% de la cession.
Nom usuel de l’acquéreur d’un viager.
Il demeure débirentier tant qu’il est redevable de la rente au vendeur. Le versement de cette dernière se fait chaque mois par virement bancaire automatisé.
Nom usuel du vendeur d’un viager.
Il reste crédirentier tant qu’il perçoit une rente.
Clause insérée systématiquement dans l’acte authentique de vente rédigé par le notaire. L’acte authentique régit strictement les relations financières entre débirentier et crédirentier.
En effet, l’acte de vente initial précise que le défaut de paiement de 3 mensualités consécutives entraîne l’application de plein droit de cette clause. Elle permet de demander en justice la résolution de la vente. Si tel n’est pas le cas, le vendeur :
- Retrouve la pleine-propriété de son bien (1)
- Conserve l’intégralité du montant du bouquet perçu à la cession (2)
- Conserve l’intégralité des sommes perçues au titre de rente (3)
- Peut remettre son bien en vente en viager à son profit (4)
Cette clause est très protectrice pour les seniors, qui vendent pour améliorer leur quotidien et se protéger. Cette clause résolutoire est rédigée en adéquation avec une autre clause, celle de la notification de privilège du vendeur.
Elle est très impliquante financièrement mais aussi humainement et socialement pour l’acquéreur qui acquiert un bien à 50% de sa valeur de marché
Garantie permettant au vendeur de faire saisir l’immeuble et le vendre pour obtenir un capital permettant d’assurer le paiement de la rente.
Ce privilège permet en cas de vente par l’acquéreur de se positionner en 1er rang des créanciers et donc, de primer sur toute autre créance. Cette notification de privilège du vendeur est rédigée en adéquation avec une autre clause, celle de la clause résolutoire.
En cas de libération anticipée du bien, choisie par le cédant (déménagement, résidence-seniors,…), le bien devient immédiatement libre d’occupation.
Le propriétaire-acquéreur retrouve la plein-propriété de son bien. Il peut désormais en jouir comme il l’entend : travaux, occupation, location, voire vente.
Une compensation financière est attribuée au vendeur pour cette libération anticipée.
Somme supplémentaire versée à la rente initiale. Chez Côte Ouest Viager, cette rnete complémentaire est fixée à +30% en général en général
Ensemble complexe de formules croisant nombre de données.
Ceux-ci déterminent in fine les montants de votre BOUQUET et de votre RENTE.
Nombre de données sont prises en compte :
- Votre bien : localisation pointue (ville, quartier, rue), état du bien, travaux réalisés, travaux à réaliser, diagnostics, data-données immobilières actualisées chaque semaine, logiciels de data-données professionnels, valeurs marché en temps réel,
- Vous : sexe, âge, situation de famille, espérance de vie supposée (cf tables insee)
- Barème de référence : barème DAUBRY, barème de référence pour la Chambre des Notaires française, qui détermine taux de rente, valeurs de droit de D.U.H, de nue-propriété, d’usufruit économique, entre autres choses.
Contrat entre un vendeur et un futur acquéreur pour réservation d’un bien selon des conditions très précises et validées par les parties.
Il est l’élément fondateur de toute vente immobilière. Une attention extrême doit y être portée car l’acte authentique ne fera que reprendre les éléments de l’avant-contrat ou compromis de vente.
Nous souhaitons chez Côte Ouest Viager que cet avant-contrat complexe soit rédigé par des « hommes de loi » dûment formés et habilités : les notaires.
Un notaire – spécialiste du viager est bien entendu approprié.
Particulièrement, dans une cession en viager, les dispositions spécifiques au viager (choix personnalisés de votre bouquet et de votre rente), et les conditions d’occupation, de règlements des rentes, d’indexation, répartitions des charges, les garanties spécifiques doivent être rédigées par un notaire – spécialiste du viager aidé de notre expertise et connaissance complète du dossier initial.
Ce travail commun vous permet de vivre cette cession en toute sérénité où chacune des parties est protégée et respectée dans ses droits et obligations.
Chez Côte Ouest Viager, nous demandons au notaire-rédacteur un pré-versement du futur acquéreur de 5% du bouquet (séquestre).
En général, il peut être conclu sous 2-3 semaines après accord des parties. Désormais, il peut aussi se faire avec une grande facilité et fiabilité à distance, en visio-conférence entre études notariales du vendeur et de l’acquéreur.
Acte de vente immobilière établi et reçu par un notaire.
Il reprend les conditions et spécificités de l’avant-contrat ou compromis de vente préalablement signé par les parties.
En général, il est fixé 2 mois 1/2 après l’avant-contrat. Le notaire verse immédiatement le bouquet au vendeur par virement bancaire, dans les 24h après la signature. L’acquéreur verse la 1ère rente au prorata temporis dans les mêmes conditions.
L’acquéreur bénéficie de frais réduits (- 40% en moyenne) car les calculs de frais sont basés sur la valeur vénale du bien cédé (exception viager libre cf définition en 2).