CÔTE OUEST VIAGER – CONSEILS POUR ACQUÉREURS
Vous souhaitez INVESTIR dans une PROPRIETE en VIAGER.
Voici des réponses précises à certaines de vos questions.
- VOUS en tant que particulier seul ou en couple
- VOUS en tant qu’associé d’une S.C.I (voire S.A.S)
S.C.I = Société Civile Immobilière
S.A.S = Société par Actions Simplifiée
OUI BIEN SÛR
comme tout bien immobilier selon l’article 1960 du Code civil :
- Vous n’avez aucune contrainte de détention à respecter
- Vous pouvez revendre sans l’accord de votre débirentier (occupant)
- Vous devez seulement l’informer du changement
Dans la revente d’un viager, votre nouvel acquéreur se substituera à vous, dans le paiement de la rente viagère initiale aux mêmes conditions.
Vous resterez solidaire de votre nouvel acquéreur, en cas de défaut de celui-ci dans le paiement de la rente viagère.
Il est, donc, essentiel de bien vous faire accompagner pour trouver cet excellent profil.
- Dans le cadre du viager occupé, le vendeur doit jouir raisonnablement de son bien, c’est-à-dire se comporter comme un occupant soigneux et attentif. Il est donc tenu d’entretenir le bien et de ne pas le détériorer.
- Dans le cas où le vendeur ne respecte pas ses obligations, l’acquéreur a la possibilité d’intenter à son encontre un recours en justice.
- La déchéance du droit d’usage et d’habitation (DUH) pourra être prononcée par le juge si l’abus de jouissance est démontré (très rare en pratique).
La cession peut effectivement être annulée sous certaines conditions précises :
- Vous ne versez plus la rente mensuelle prévue initialement, 3 mois consécutivement. La clause résolutoire et la notification du privilège du vendeur, signées et insérées dans l’acte authentique, sont claires : à défaut de paiement, le vendeur récupère la pleine propriété de son bien et conserve la totalité des sommes perçues (bouquet et rente).
- Si le décès du cédant survient dans les 20 jours suivant la signature de l’acte authentique de vente. (cf Article 1975 du Code Civil)
- Au décès, mais aussi au départ choisi du cédant (déménagement, accès en résidence senior, …), les modalités de restitution de votre propriété en viager sont parfaitement connues, acceptées de toutes les parties car prévues dans l’acte authentique (restitution des clés et enlèvement des meubles de l’appartement).
- Le décès du vendeur signe la cessation du droit d’usage et d’habitation, de facto.
- Vous récupérez la jouissance en pleine-propriété du bien sans le moindre frais, ni la moindre démarche administrative.
- En effet, les héritiers et/ou les représentants doivent s’occuper à leurs frais de débarrasser toute affaire et de vous restituer votre bien comme ses dépendances (jardin, parking, cave) vides de toute occupation et entretenus. Pour ce faire, ils ont un délai de 2 mois.
- Si l’acquéreur décède avant le vendeur, l’obligation de versement de la rente viagère est transférée aux héritiers de l’acheteur. En effet, ils héritent d’une propriété en viager et se doivent d’en respecter le contrat établi initialement.
3 options pour vos héritiers, dès lors :
– Ils acceptent la succession avec l’investissement en viager et payent la rente viagère.
– Ils acceptent la succession et revendent le contrat viager.
Ils resteront solidaires du nouvel acquéreur en cas de défaut de paiement de la rente viagère par celui-ci.
– Ils refusent la succession et perdent la propriété en viager et les bénéfices de l’investissement.
Le crédirentier fait valoir la clause résolutoire, récupère la propriété du bien immobilier et garde l’ensemble des sommes perçues (bouquet et rente).
Les enfants du vendeur peuvent s’opposer à la vente en viager en cas d’abus de confiance, dans les cas suivants :
- Si vous avez connaissance expressément de la Santé précaire du cédant
- Si le prix payé est très largement inférieur à la valeur réelle du bien.
Afin de sécuriser la cession et d’éviter contestations et recours, le notaire-rédacteur doit impérativement faire figurer dans l’acte authentique de vente :
- La pleine-propriété des cédants
- Leur intégrité intellectuelle et leur capacité juridique à céder leur bien
- Les modalités de calcul du bouquet et de la rente viagère.
Enfin, nous invitons à lire les ALEAS en VIAGER qui sont 2 causes d’annulation de vente ici sur notre site à VIAGER-Mode d’Emploi.