L’ALEA VIAGER
L’aléa est un évènement, par nature, imprévisible.
Le viager est, par construction, un contrat aléatoire puisque sa durée (viager = à vie) est imprévisible.
L’existence d’un aléa est ainsi une condition essentielle et nécessaire d’une vente en viager.
Comme la retraite (versée à vie), ou les autres produits d’épargne retraite (PER, PERCO), la rente viagère (complément de retraite) a une durée aléatoire.
Cette imprévisibilité peut-être vue comme un risque mais aussi comme une assurance d’un complément de revenu versé à vie.
Cet aléa est pris en compte dans les barèmes utilisés par les professionnels du viager basés sur des statistiques démographiques connues et maîtrisées. Ces barèmes indiquent les espérances de vie en fonction du sexe et de l’âge pour une personne seule ou en couple.
La vente en viager peut être annulée dans les cas suivants :
- 1. Absence d’aléa
– Les contrats de vente en viager dans lesquels la durée du paiement de la rente est limitée à un certain nombre d’années. Dans ce cas, il ne s’agit pas d’une vente en viager, mais plutôt d’une vente à terme. Le contrat n’est pas annulé, mais requalifié en vente à terme dont les mensualités seront dues jusqu’au terme fixé, y compris en cas de décès du vendeur avant le terme (poursuite des versements aux héritiers).
– Un vendeur atteint d’une maladie grave dont la situation est connue par lui-même. Les contrats de vente en viager signé avec un vendeur très malade, dont les jours sont comptés (par exemple cancer en phase terminale) sera déclaré nul.
– Le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte authentique de vente, causé par une maladie contractée avant la signature (article 1975 du Code Civil).
- 2. Absence de prix réel et sérieux
1. Existence du prix
L’article 1591 du Code civil énonce que « le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ». Mais avant que les parties déterminent le prix du contrat, celui-ci doit répondre à trois conditions de formes.
En effet, le prix doit être réel, sérieux et licite. De plus, l’absence de prix au contrat de vente est sanctionnée par le juge.
1. 1. Un prix réel, sérieux et licite
Il doit être réel et non fictif.
Le prix réel est exigé afin de ne pas tomber dans le mécanisme de la simulation qui consiste en la présentation d’un prix dans le contrat, mais le prix réel différent est inscrit au sein d’une contre-lettre, un document qui est connu que des parties contractantes.
La simulation peut ainsi avoir vocation à tromper les tiers sur la nature réelle du contrat selon la théorie de l’apparence, elle est cependant légale lorsque le prix apparent est plus faible que le prix réel mais peut poser le problème de la qualification du contrat de vente en donation. Le Code général des impôts sanctionne par la nullité absolue la contre-lettre comportant un prix plus bas que le prix apparent, autrement appelée « dessous de table »
Le prix inclus au contrat de vente doit être sérieux, dans le cas contraire, le contrat encourt la nullité absolue.
Qui dit prix sérieux, dit refus par le juge de l’acceptation d’un prix dérisoire. Ce sont les juges du fond, saisis contentieux, qui apprécient si le prix qui leur est présenté est dérisoire ou au contraire sérieux. Si ces juges constatent qu’un prix prétendu sérieux est en réalité dérisoire, ils peuvent décider que le contrat de vente qui leur est soumis ne peut être qualifié d’acte de cession.
Le prix dérisoire est un prix si faible que la situation entre les parties n’est pas simplement déséquilibrée, c’est comme si le prix n’existait pas. Cette appréciation du caractère sérieux ou dérisoire du prix revient uniquement à l’appréciation souveraine des juges du fond. Pour apprécier le caractère sérieux du prix, les juges prennent en compte l’existence d’autres contreparties que le paiement d’une somme d’argent.
Le prix est donc sérieux bien qu’il soit fixé à la somme d’un Euros symbolique et la vente valable si elle est englobée dans un ensemble contractuel plus vaste formant un tout indivisible et procurant au vendeur un avantage réel.
Le prix doit être licite.
Dans le système économique libéral français et européen, le principe est celui de la liberté des prix, laissant le jeu de la libre concurrence les encadrer. L’Etat français n’a pas le pouvoir de fixation des prix sauf dans quelques domaines réservés (tels que les médicaments, l’eau, les livres.). La négociation et détermination du prix s’effectuent donc entre les parties au contrat. Cependant, si ces derniers disposent du pouvoir de fixer le prix, celui-ci ne doit pas être illicite. Par exemple, le droit de la concurrence et de la consommation interdisent les ententes sur les prix entre différents acteurs économiques ou encore les abus de position dominante. De plus des règles ont été établies pour assurer la transparence des prix et la pratique des prix imposés est interdite (attention, un prix « maximum conseillé » est légal). Et enfin, dans un souci de protection du consommateur, le Code de la consommation impose une information et une transparence à l’égard des prix, ce qui se traduit notamment par un affichage obligatoire des prix.